Obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu oraz uchylenie negatywnego postanowienia.

Do naszej kancelarii radcy prawnego w Kaliszu zgłosił się przedsiębiorca planujący inwestycję na nieruchomości. Aby inwestycja była możliwa, niezbędny był podział gruntu na kilka działek zgodnie z koncepcją zagospodarowania. Organ wydał jednak postanowienie, w którym negatywnie zaopiniował przedstawiony projekt podziału. Taka negatywna opinia w praktyce blokuje całą inwestycję – bez niej nie da się przejść do kolejnego etapu.

Sprawa trafiła do kancelarii na etapie sporu administracyjnego. Złożyliśmy zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Efekt? SKO uchyliło niekorzystne postanowienie organu i nakazało ponowne rozpoznanie sprawy, wskazując konkretne błędy po stronie organu. To jest praktyczny przykład tego, jak prowadzona przez naszą kancelarię obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu może realnie odblokować inwestycję.

Sprawy gospodarcze Kalisz – gdzie leżał problem?

Organ gminy odmówił pozytywnej opinii do podziału działki, powołując się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W skrócie uznał, że plan nie dopuszcza takiego podziału i w ogóle nie przewiduje dzielenia tego terenu na mniejsze działki.

Problem polegał na tym, że organ powielił wcześniejsze stanowisko mimo tego, że SKO już raz wcześniej uchyliło podobne postanowienie w tej samej sprawie, urząd nie odniósł się do konkretnych argumentów inwestora, tylko ponownie stwierdził „projekt jest niezgodny z planem”, gmina uznała automatycznie, że to zakaz wtórnego podziału, mimo że nasz wniosek dotyczył podziału w celu realizacji założeń planu (czyli podziału pierwotnego), organ przywołał rysunek planu miejscowego jako „wiążący co do kształtu działek”, ale nie wyjaśnił, na czym konkretnie ma polegać rzekoma sprzeczność kształtu nowych działek z tym rysunkiem. W uzasadnieniu zabrakło analizy układu projektowanych działek, dostępu do drogi oraz powierzchni poszczególnych działek – czyli czynników faktycznych, które decydują o legalności podziału.

Co kancelaria zrobiła dla klienta?

W zażaleniu do SKO wykazaliśmy kilka kluczowych naruszeń.

-Niezastosowanie się do wcześniejszych wytycznych SKO, albowiem organ pierwszej instancji był już raz pouczony jakie elementy powinien wyjaśnić i uzasadnić. Mimo tego wydał kolejne postanowienie praktycznie tak samo uzasadnione jak poprzednie.

-Błędne zakwalifikowanie planowanego podziału jako „niedopuszczalnego”. Wskazaliśmy, że miejscowy plan zakazuje tylko wtórnych podziałów działek. Natomiast dopuszcza podziały służące realizacji założeń planu. Organ nie wyjaśnił, dlaczego traktuje sprawę tak, jakby chodziło o typowy wtórny podział.

-Brak indywidualnej analizy kształtu i funkcji projektowanych działek. Podnieśliśmy, że urząd ograniczył się do zdania „niezgodne z planem”, zamiast zbadać powierzchnie projektowanych działek, możliwość zabudowy w liniach nieprzekraczalnej zabudowy, zachowanie dostępu do drogi publicznej, możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej i ustanowienia służebności przejazdu.

Wskazaliśmy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza dostęp działek przez drogę wewnętrzną (z odpowiednimi służebnościami), a plan miejscowy nie zakazuje wytyczenia takiej drogi na tym terenie. Wskazaliśmy także, że organ nie zebrał i nie ocenił w sposób wyczerpujący materiału, nie przeprowadził analizy konkretnego stanu faktycznego, nie wyjaśnił, dlaczego nie zgadza się z argumentami strony, ograniczył się do stwierdzeń ogólnych, które nie pozwalały skontrolować legalności rozstrzygnięcia. To nie są techniczne zarzuty. To są zarzuty, które wprost prowadzą do uchylenia postanowienia blokującego inwestycję.

Działanie kancelarii w Kaliszu i efekt dla klienta.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło zażalenie, uchyliło negatywne postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W praktyce oznacza to stanowisko gminy, że nie wolno dzielić, nie obroniło się na etapie kontroli instancyjnej, inwestor nie jest zatrzymany jednym lakonicznym zdaniem urzędu. Na tym etapie można uznać, że sprawa została skutecznie odblokowana.

Dlaczego to ważne dla przedsiębiorców?

W wielu gminach częstym zjawiskiem jest powoływanie się przez organ na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (często uchwalony kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu) w sposób bardzo zachowawczy, by odmówić podziału nieruchomości. Dla przedsiębiorcy lub dewelopera oznacza to zatrzymanie całego procesu inwestycyjnego, finansowania i przygotowania terenu.

Natomiast istotne jest coś jeszcze: negatywna opinia na etapie zaopiniowania projektu podziału to nie jest tylko etap poboczny. To dokument, który determinuje późniejszą decyzję o zatwierdzeniu podziału. Czyli jeśli inwestor przegra na tym etapie, to może przegrać cały projekt.

Dlatego obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu polega nie tylko na umowach cywilnych, ale bardzo często również na pilnowaniu, żeby administracja działała zgodnie z przepisami procedury administracyjnej. W tym przypadku to właśnie kontrola procedury – w dużej mierze – przesądziła o uchyleniu niekorzystnego postanowienia.

Obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu – jak działamy?

W tej sprawie kancelaria przejęła reprezentację w postępowaniu administracyjnym, wniosła skuteczne zażalenie do SKO, wykazała naruszenia przepisów k.p.a. i pominięcie wiążących wskazań organu odwoławczego, obroniła dopuszczalność podziału jako realizacji założeń planu, a nie zakazanego podziału wtórnego, dopilnowała, żeby organ odniósł się do konkretnych parametrów geodezyjnych i dostępu do drogi, zamiast formułować ogólnik, że jest to sprzeczne z planem.

Efekt jest praktyczny, albowiem sprawa nie utknęła. Jeżeli zatem prowadzisz inwestycję, przygotowujesz teren pod sprzedaż albo dzielisz nieruchomość komercyjną i urząd próbuje to zatrzymać – warto zareagować od razu. W takich sprawach obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu polega na tym, żeby wykorzystać procedurę i zmusić organ do rzetelnej analizy, zamiast pozwolić, by pierwsze rozstrzygnięcie „na nie” zablokowało cały projekt.

Jeżeli jesteś zainteresowany tematem – obsługa prawna firm i spółek w Kaliszu – odwiedź nasz profil w mediach społecznościowych : Radca Prawny w Kaliszu – Grzegorz Zakrzewski.